但你别高兴太早，机会只给少数人。
昨天美联储再次降息，这已经是2025年第三次，下调了0.25个百分点，现在利率处于3.5%到3.75%之间，美联储提到就业市场热度有所下降，通胀水平仍然偏高，但整体经济保持缓慢增长，市场对此早有预期，反应相对平静，不过消息公布后，全球资金开始重新寻找投资方向。
美元利息降低之后，中美两国的利差也跟着变小，以前大家愿意把钱放在美国，因为能拿到稳定的收益，现在这种吸引力就没那么强了，一部分热钱开始流向新兴市场，中国就是其中一个重要目标，这也会让国内的无风险利率跟着往下走，对房企来说，从海外借钱的成本降低了，现金流的压力会小一些，对打算买房的人来说，房贷利率也可能随着下降，比如一百万贷款分三十年还，每个月的月供能少还一百八十块左右，总共能省下六万多的利息，这笔钱不算少，实实在在能省下来。
人民币汇率本来应该上涨，因为美元走势疲软，但央行没有让汇率一路飙升，他们选择稳住节奏，既避免出口企业承受过大压力，也防止房地产市场受到波动影响，这个做法很明智，把外部宽松带来的好处集中在流动性管理上，而不是任货币泛滥开来。
国内政策正在配合房地产市场调整，政府计划动用3000亿元专项债券购买存量商品房，将其转为保障性住房，预计可消化两到三亿平方米的房源，同时有两万亿元PSL资金用于收储现有房屋，虽然方案尚未完全实施，但释放出明确信号，银行方面也保留降准和降息的空间，资金将优先支持刚需及改善型住房项目，在调控措施上，广州等地已开始常态化收购房屋，多个城市取消限购和限贷政策，并推动“好房子”标准，不再单纯追求数量，而是注重提升住房质量。
不过别想着所有地方都能好转，真正有能力买房的人主要集中在20岁到45岁这个阶段，2026年这批人比前一年少了600万，全国人口已经连续三年下降，首次购房的人自然也就跟着减少，改善型需求虽然占到六成以上，可还是补不上整体的缺口，三四线城市房子库存实在太多，卖完这些房子得花超过30个月，而正常情况只需要15到18个月，二手房挂出来的数量多得让人发愁，有些地方的房子既不好卖也租不出去，眼看就要变成“鹤岗”那种样子。
一线城市和强二线城市的情况不同，这些地方的人口还在增加，产业基础也扎实，库存周期已经接近合理水平，因此它们有企稳回升的条件，成为唯一可能反弹的区域，而其他地区估计还要继续调整，分化趋势也会越来越明显。
最大的问题在于大家缺乏信心，很多人看到房价下跌就不敢买房，期房交付的风险依然存在，房企的债务还在处理当中，整个行业要从过去那种高杠杆、高周转的模式转向新的模式，这个过程很不容易，政策虽然能起到支撑作用，但市场要自己热起来还需要时间。
我总认为2026年的楼市不会全面回暖，只会出现一些局部机会，只有核心城市和改善型需求结合起来，才能带来一点起色，其他地方的行情不要抱太大希望，外部宽松政策只是起到辅助作用，并不是决定性因素，真正的稳定要靠经济恢复、收入增长以及新的发展模式逐渐形成，目前看来距离那个阶段还比较远。
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